物流園區(qū)規(guī)劃無疑是擺在物流規(guī)劃界的難題。當時我國物流園區(qū)規(guī)劃作業(yè)中還存在著不少問題，以下是其間最典型的幾個。
榜首，物流園區(qū)規(guī)劃禁絕不細、定位不清禁絕。
截止到現(xiàn)在，我國沒有構(gòu)成全國性的物流園區(qū)的全體規(guī)劃，僅有部分區(qū)域擬定了區(qū)域物流開展規(guī)劃，這些區(qū)域物流開展規(guī)劃僅對區(qū)域內(nèi)園區(qū)的數(shù)量進行開始規(guī)則，詳細的園區(qū)選址、占地面積、出資規(guī)劃等規(guī)劃都不全面、不詳細。因為短少科學的物流園區(qū)全體開展規(guī)劃，短少批閱的依據(jù)，形成政府無法對擬建園區(qū)的選址、設(shè)備設(shè)備等進行合理的束縛和輔導(dǎo)，致使呈現(xiàn)部分區(qū)域園區(qū)的低水平重復(fù)建設(shè)狀況。現(xiàn)已完結(jié)的部分物流園區(qū)規(guī)劃計劃理論性強、內(nèi)容不完整、短少實踐操作性、定位不清禁絕。相關(guān)查詢顯現(xiàn)，部分建成或再建的物流園區(qū)短少清晰的方針定位，過火尋求歸納化和國際化，而短少科學性和實用性。
第二，物流園區(qū)建造規(guī)劃貪大求全。
我國現(xiàn)有物流園區(qū)單個園區(qū)規(guī)劃過大。據(jù)《2008年全國物流園區(qū)（基地）查詢報告》顯現(xiàn)，我國物流園區(qū)占地面積在5平方公里以上有53個，占17.5%。2003年頭，依據(jù)零點研討集團的不完全查詢顯現(xiàn)，物流園區(qū)或基地中出資較大的北京物流港出資總額超越110億元，占地7000余畝。而國外老練物流園區(qū)中，荷蘭的14個物流園區(qū)，均勻占地僅為0.448平方公里，而且這些物流園區(qū)其物流吞吐量遠遠超越我國的園區(qū)。
我國部分物流園區(qū)在規(guī)劃時未能充分考慮本地和周邊的物流需求及應(yīng)有的規(guī)劃規(guī)范，僅僅簡略地為物流而物流，盲目求大、求全而忽視了運用經(jīng)濟性和規(guī)劃合理性的要求。
第三，物流園區(qū)規(guī)劃沒有歸入城市規(guī)劃系統(tǒng)，晦氣于城市功用的完善。
一些合適開展物流園區(qū)的區(qū)域在原城市規(guī)劃中已作其他安排，乃至部分規(guī)劃或許現(xiàn)已施行，這必定形成物流園區(qū)規(guī)劃與城市規(guī)劃的對立，被逼修正城市規(guī)劃習慣物流園區(qū)開展，形成較大規(guī)劃的拆遷，加大園區(qū)建設(shè)的本錢與雜亂性，延遲建造工期。在城市規(guī)劃中合理安排物流園區(qū)用地，正確處理物流園區(qū)規(guī)劃與城市各個層面規(guī)劃的聯(lián)系，是物流園區(qū)科學規(guī)劃的條件之一。
第四，物流園區(qū)規(guī)劃受制于行政區(qū)劃，存在重復(fù)建造現(xiàn)象。
物流園區(qū)有很強的開放性，應(yīng)著力打造區(qū)域性物流渠道，下降區(qū)域物流本錢，這是現(xiàn)代物流業(yè)開展的重要條件，物流工業(yè)需求規(guī)劃經(jīng)濟。現(xiàn)在，物流園區(qū)規(guī)劃受制于行政區(qū)劃，很難站在區(qū)域經(jīng)濟的開展高度來規(guī)劃物流園區(qū)。在各地的物流開展規(guī)劃中，彼此間短少協(xié)諧和各自為營，導(dǎo)致物流園區(qū)的重復(fù)建造和商場切割，乃至導(dǎo)致園區(qū)間的無序競賽，對區(qū)域物流工業(yè)的開展和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)作都是十分晦氣的。
第五，物流園區(qū)規(guī)劃短少科學的商場研討。
物流商場本身、數(shù)據(jù)搜集處理和剖析技能的雜亂性，許多物流園區(qū)在規(guī)劃時都沒有深化研討和考慮，盡管規(guī)劃經(jīng)過了政府的批閱，可是這些規(guī)劃無法得到企業(yè)和商場的認同。物流商場剖析是適當雜亂的，尤其是物流商場猜測，需求很多的材料搜集及現(xiàn)場實地調(diào)研，經(jīng)過系統(tǒng)的剖析后才干承認目標商場的現(xiàn)有容量及構(gòu)成。
物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)恪守的準則
物流園區(qū)的規(guī)劃建造是一項系統(tǒng)工程，物流活動范圍寬廣，既有城市的、區(qū)域的、全國的活動范疇，又有跨國的活動范疇；物流流程雜亂，須經(jīng)過倉儲、運送、配送等環(huán)節(jié)；物流觸及面廣，觸及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等部分。在這種狀況下，需求協(xié)同各方，把握好物流園區(qū)的規(guī)劃準則才干做好物流園區(qū)規(guī)劃作業(yè)，否則會影響物流園區(qū)的效益進步和能效發(fā)揮。其間最重要的準則有以下幾條：
首要，科學選址準則。
物流園區(qū)怎么選址，一般來說取決于樹立物流園區(qū)的首要意圖。以商場需求為依據(jù)準則。物流園區(qū)的建造要結(jié)合當?shù)氐膶嵺`物流需求，防止建成后無人進駐、有場無市。
合理使用現(xiàn)有物流資源的準則。在進行物流園區(qū)新建或改建時一定要歸納考慮既有物流資源的使用狀況，防止重復(fù)建造或物流資源的糟蹋。
其次，一次規(guī)劃分步施行的準則。
建立開發(fā)建造的全體方針和階段性方針，分2~3個建造階段，逐漸建成。
物流園區(qū)規(guī)劃計劃有必要把握的要害
因各種原因無法開發(fā)或許開發(fā)失利的物流園區(qū)項目，都無疑會給投入了很多時刻、精力、資金的開發(fā)主體形成難以補償?shù)膩G失。因而，了解和把握物流園區(qū)規(guī)劃的要害很有必要。切實可行的物流園區(qū)規(guī)劃計劃有必要包含以下幾點：
1.開發(fā)的外部環(huán)境與商場剖析。精確了解開發(fā)時機與商場要挾、物流需求量與物流服務(wù)供給才干、有利要素與晦氣條件等。
2.戰(zhàn)略定位。精確進行園區(qū)類型與形象定位、運營方向定位、功用定位、商場定位。
3.運作管理模式。清晰服務(wù)方針、物流貨品、服務(wù)功用、運營戰(zhàn)略。
4.開展方針。包含短期、中期與全體方針。
5.開發(fā)戰(zhàn)略與招商戰(zhàn)略。
6.項目布局和建造規(guī)劃。
7.出資規(guī)劃與資金籌集。
8.盈利模式與經(jīng)濟效益剖析。包含園區(qū)開發(fā)商與入園企業(yè)盈利模式與經(jīng)濟效益剖析、出資危險及應(yīng)對戰(zhàn)略。
當時物流園區(qū)規(guī)劃問題的處理計劃
首要，要搞好物流園區(qū)規(guī)劃中的開發(fā)環(huán)境與商場剖析。
開發(fā)環(huán)境與商場剖析不僅是規(guī)劃的根底和條件，也是處理當時物流規(guī)劃問題的要害。開發(fā)環(huán)境剖析需求深化了解區(qū)域物流園區(qū)周邊區(qū)域的經(jīng)濟開展狀況、商場需求、根底設(shè)備、服務(wù)競賽等狀況，并對物流園區(qū)輻射區(qū)域的宏觀經(jīng)濟、工業(yè)和微觀環(huán)境進行剖析，對方針商場進行開始細分和挑選。商場剖析需求經(jīng)過技能經(jīng)濟辦法進行方針商場的現(xiàn)有容量核算和構(gòu)成剖析，經(jīng)過數(shù)學模型和信息技能進行方針商場及細分商場的成長性猜測。
其次，要做好商場調(diào)研與材料搜集。
榜首步，要在預(yù)備物流園區(qū)的規(guī)劃之前，需求對物流園區(qū)規(guī)劃的布景進行了解；第二步需求搜集的材料包含：物流園區(qū)地址區(qū)域的社會及經(jīng)濟開展現(xiàn)狀及規(guī)劃類、交通及城市開展現(xiàn)狀及規(guī)劃類、物流開展現(xiàn)狀及規(guī)劃類以及物流園區(qū)本身的用地及開發(fā)主體相關(guān)材料類；第三步需求依據(jù)對第二步材料的剖析，進一步清晰愈加詳細和細分的材料類別；第四步是材料的搜集與調(diào)研一般與詳細的剖析作業(yè)同時或替換進行，有時，在主體剖析作業(yè)完畢后，還需求對單個問題進行彌補調(diào)研。
第三，要做好開發(fā)環(huán)境剖析。
物流園區(qū)周邊區(qū)域的經(jīng)濟開展狀況、商場需求、根底設(shè)備、區(qū)位條件、服務(wù)競賽等構(gòu)成了物流園區(qū)的開發(fā)環(huán)境。在開發(fā)環(huán)境的剖析過程中，對相關(guān)區(qū)域工業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃、城市現(xiàn)狀與規(guī)劃、交通現(xiàn)狀與規(guī)劃、物流現(xiàn)狀與規(guī)劃材料的剖析十分重要。
第四，商場需求剖析。
經(jīng)過對物流園區(qū)的開發(fā)環(huán)境進行剖析后，物流園區(qū)的商場需求已可依據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟特色、工業(yè)結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)力布局開始承認。進一步深化的商場剖析需求經(jīng)過技能經(jīng)濟辦法進行方針商場的現(xiàn)有容量核算和構(gòu)成剖析，經(jīng)過數(shù)學模型和信息技能進行方針商場及細分商場的成長性猜測，依據(jù)久遠和近期的物流量，才干承認物流園區(qū)久遠和近期的建造規(guī)劃。關(guān)于物流園區(qū)周邊散布有大型開發(fā)區(qū)的狀況，需求對開發(fā)區(qū)的物流需求進行專項剖析。
第五，搞好物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位。
物流園區(qū)的規(guī)劃者在完結(jié)詳盡的定性和定量商場剖析和研討之后，還有必要對物流園區(qū)全體優(yōu)勢、下風、時機、要挾進行剖析 （SWOT剖析），假如某類服務(wù)設(shè)備在全體園區(qū)中占有較大份額，還有必要進行專項的SWOT剖析。
在進行物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位過程中，要充分考慮物流及其相關(guān)需求怎么在園區(qū)完結(jié)，物流園區(qū)在本地、區(qū)域和全國的形象，物流園區(qū)的服務(wù)范圍和輻射面，物流園區(qū)的功用分區(qū)，物流園區(qū)供給的服務(wù)功用等。
第六，搞好物流園區(qū)項目布局和建造規(guī)劃承認。
物流園區(qū)的項目布局和建造規(guī)劃承認是指依據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位，在已承認的功用區(qū)內(nèi)，依照完結(jié)物流或相關(guān)需求的方針，承認詳細項意圖散布地址和建造規(guī)劃。
一般，物流園區(qū)項目布局應(yīng)該遵從如下準則：
●大功用分區(qū)組團準則，行將物流園區(qū)分紅五大區(qū)域，并盡量獨立組團；
●小功用就近準則，行將大功用區(qū)內(nèi)的小功用盡量就近放在一同；
●便利事務(wù)活動準則，行將有事務(wù)協(xié)作的項目盡量布局在一同；
●經(jīng)濟合理性準則；
●人流車流盡量分流準則；
●物流商流有分有合準則；
●有利于物流園區(qū)分期開發(fā)和老練項目先開發(fā)的準則。
物流園區(qū)建造規(guī)劃的承認首要以商場需求剖析中對各種物流需求量的剖析和猜丈量為根底，結(jié)合物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、功用定位經(jīng)過組合和比較，挑選和承認最合適的方針功用需求，并據(jù)此對各功用和項意圖建造規(guī)劃進行承認。規(guī)劃承認過程中除根底的定性剖析外，還需求很多的定量剖析。
第七，把物流園區(qū)規(guī)劃歸入城市規(guī)劃系統(tǒng)，促進城市功用的完善。
物流園區(qū)的規(guī)劃和布局要考慮城市全體開展，結(jié)合城市用地條件來承認物流園區(qū)的方位。因而，物流園區(qū)的規(guī)劃有必要要考慮城市規(guī)劃的要求，以城市的全體規(guī)劃和布局為藍本，把物流規(guī)劃歸入城市規(guī)劃系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟開展規(guī)劃中，適應(yīng)城市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和空間布局的改變需求，與城市全體規(guī)劃相和諧，與城市功用定位和前景開展方針相和諧，契合城市物流用地空間的一致布局，滿意城市+地域合理分工和協(xié)作的要求，促進城市功用的完善。
第八，打破行政區(qū)劃，統(tǒng)籌物流園區(qū)規(guī)劃，防止重復(fù)建造。
打破行政區(qū)劃，實施統(tǒng)籌規(guī)劃，政府有必要承擔起主導(dǎo)作用。物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)淡化小城市認識，含糊城市鴻溝，打破行政區(qū)劃和條塊切割，以新的機制和諧利益，化解抵觸，以和諧協(xié)作精力樹立起一致的區(qū)域物流商場。物流園區(qū)規(guī)劃不能簡略地商場化運作，需求政府和商場兩手抓。

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